La valuación de terrenos depende de una serie de factores cruciales que pueden influir significativamente en el valor final:
- Ubicación: La localización del terreno es uno de los factores más importantes. Terrenos ubicados cerca de centros comerciales, escuelas, hospitales y otras infraestructuras tienen un valor más alto.
- Número de Frentes: El número de frentes que tiene un terreno afecta su accesibilidad y, por lo tanto, su valor. Más frentes pueden significar un mayor potencial de desarrollo y accesibilidad.
- Metros Cuadrados: El tamaño del terreno es un factor fundamental. A mayor tamaño, mayor potencial de uso y desarrollo, lo que incrementa su valor.
- Uso de Suelo: Las regulaciones sobre el uso del suelo definen qué tipo de construcciones se pueden realizar en el terreno. Un uso de suelo que permita desarrollos comerciales o residenciales de alta densidad puede aumentar considerablemente el valor del terreno.
Métodos de Valuación de Terrenos
Para determinar el valor de un terreno, se pueden utilizar varios métodos de valuación, cada uno con su propia metodología y enfoque:
- Comparación de Mercado: Este método implica comparar el terreno con otros similares que se hayan vendido recientemente en la misma área. Es uno de los métodos más directos, aunque puede ser menos preciso si no hay propiedades comparables adecuadas.
- Coste de Reposición: Calcula el valor del terreno sumando el costo de reemplazar cualquier estructura existente, restando cualquier depreciación. Es útil para terrenos con construcciones que podrían necesitar ser reconstruidas.
- Capitalización de Ingresos: Utilizado principalmente para propiedades comerciales, este método se basa en los ingresos netos que el terreno puede generar. Se calcula dividiendo el ingreso neto de operación por el porcentaje de capitalización.
- Método Residual: Este método se aplica a terrenos que tienen un potencial de desarrollo significativo. Se calcula el valor residual del terreno después de considerar el costo de desarrollo y el valor de las futuras mejoras.